賃貸の初期費用を下げられるポイントはどこ？確実に安くできる4点【最新版】
お部屋を借りるとなると、結構なお金がかかってきますよね。
特に、高いなと感じてしまうのが、お部屋を借りる際の「初期費用」。
大体ですが、家賃の5倍程度と言われています。
例えば、家賃が10万円の物件であれば、初期費用は、50万くらい。
コレが当然と思われる方も多いかと思いますが、やっぱり高いですよね。
そこで今回は賃貸契約で、値切りやすいポイントをまとめました
そもそも初期費用ってなに？
初期費用とは、一般的に、お部屋を借りる際にかかってくるお金のことです。
物件を管理している管理会社と販売代行している不動産屋さんに支払うお金になります。
以下の8点が主にかかってくる初期費用になります。
初期費用のかかる10つのポイント
初期費用は主に下記10点がかかってきます。
敷金
敷金とは所有者（大家さん）に渡す「保証金」のことを言います。
例えば、借主がなんらかの理由で家賃を払えなくなった際にそこから充当されたり、退去時に部屋に損害があった場合に、修繕費として充てられる費用になります。
退去時までに、何も問題が無い場合には、返還される一時預かりの費用です。なので、保証金と呼ばれることもあります。
国土交通省の住宅市場動向調査によると、最新の平成28年の調査では、敷金があったと答えた方が68.5%、無かったと答えた方が28.8%だったとのこと。
基本はあると考えたほうがよさそうですね。
ちなみに、敷金は「家賃〇ヶ月分」という単位で請求される場合がほとんどで、「1ヶ月分」だったと答えた方はが50.9%、「2ヶ月分」だったと答えた方が29.8％となっています。
なので、敷金は大体1ヶ月の物件が多いと考えて良さそうです。
礼金
礼金とは所有者（大家さん）に対して、お部屋を貸していただきありがとうございますという感謝の意味を込めて払う費用になります。
特徴としては、敷金は何も問題が無ければ返還がありますが、礼金はいかなる場合でも帰ってきません。（お礼の費用ですからね。）
国土交通省の住宅市場動向調査によると、礼金があったと答えた方が46.9%、無かったと答えた方が49.9%となっていて、最近では払っていない方の方が多い費用になります。
また、平成24年は払っていないと答えた方が33.7%しかいなかったということから考えても、年々減少傾向にあると言えますね。
仲介手数料
仲介手数料は仲介業者に支払う費用になります。
成果報酬になるので、契約しないと発生しない費用ですので安心してください。
また、宅地建物取引業法にて、仲介手数料は国土交通省が、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の4項（http://www.mlit.go.jp/common/001029348.pdf）で規定していて家賃の1ヶ月までと規定されています。
ただし、この上限の金額を支払うのは、借りる側が「了承したときのみ」です。上記の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」にもある通り原則は0.5カ月です。
しかし、仲介手数料を1.08ヶ月分としている業者が多いですので、0.5までは下げられる可能性があるということは覚えておきましょう。
前家賃
前家賃とは、契約時に払う翌月分の家賃になります。
下記の日割り家賃と一緒に考えるとわかりやすいです。
※前家賃が2ヶ月になる物件もあります。あらかじめ必ず調べておきましょう。
日割り家賃
日割り家賃とは、契約が月初でない場合に「家賃」「管理費・共益費」から算出され日割りの金額を支払います。
例えば、家賃10万円共益費込みの物件に10月26日に契約する場合は、残りの日数が6日なので
10万÷31日（10月は31日まで）×6日（残り日数）＝19354円が日割り家賃になります。
共益費
共益費とは、マンション、アパートの共有スペースの維持管理にあてられる費用です。
大体家賃の5％程度と考えていいかと思います。
平均すると3,000～¥6,000のようです。
月々に家賃と別で請求されます。（共益費込みの場合もあり）
賃貸保証料
賃貸保証料とは、保証人不要の物件の場合に保証会社に入る為の費用です。昔は、基本的に保証人がいないと借りれなかった方も借りやすいようになったシステムです。
借主が家賃を払えなくなった際に、代わりに保証会社が支払うというシステムです。一定の審査はありますが、これによって借主は保証人なしでお部屋を借りることができるようになります。
また、大家さんには、万が一家賃が支払われなかった際に、費用を改修できるというメリットがあります。
一般的には、1ヶ月程度の家賃分で、2年ごとの更新契約が平均といわれています。
平均としては2万円くらいです。
火災保険
火災保険料とは、火事や家のトラブルがあった際の為の保険料になります。ほどんどの場合は、契約時に支払うので、初期費用になるのが一般的です。
費用額は平均して2万円前後です。
鍵交換費用
鍵交換費用とは、鍵を新しいものに変える費用になります。
一般的に、2万円くらいです。
一応、前の借主のものを利用することも可能ですが、防犯上新しいものを作成した方が良いです。
消毒費
消毒料とは、その名の通り消毒液を使って、お部屋を消毒する費用になります。
不動産会社が外注していることがほとんどです。
害虫の駆除もできるので、やっておいて損はないと思います。
金額はピンキリなので、しっかり見たほうがいいでしょう。
初期費用で交渉できる項目
それでは、上記の初期費用の８つのポイントの中で交渉をしやすい部分はどこでしょうか？
交渉する自信ないという方も、これを見れば勇気湧くかも？
敷金
同じ物件であっても、敷金を割引にしてくれる不動産会社もあります。
腕の良い不動産会社の担当者を見つけれれば敷金が無料なんてこともありますよ。
※全ての物件が出来るわけではありません。特定の不動産会社でないと紹介ができない物件もあります。
敷金を下げてくれる大家さんもいる
敷金は、一般的に返還される費用でもあるので、あまり重要視していない大家さん多くいます。 その為、埋めたいと感じている時であれば、敷金無しで対応してくれる場合もあります。 こういった値切りが通用しやすいのが、閑散期の4月～9月です。 賃貸契約の際には、ぜひ相談してみてください。
point
敷金を重要視していない大家さんもいる！
礼金
礼金はもっとも狙い目だと思います。上記でも記載しましたが、年々減少傾向にある部分です。礼金ゼロなんて物件も増えてきました。
私の経験上でもここを下げることができなかったことはほとんどないくらいです。
大家さんも下げやすい
礼金は最初に払うだけのお金なので、大家さんも検討してくれる可能性が高い部分です。例えば、今後ずっと支払っていく家賃であると、他の契約者と家賃が違うことがばれてしまった時のクレームになりますが、礼金はその必要がありません。
point
礼金は年々減少傾向にある！大家さんも他の費用よりは検討しやすい！
仲介手数料
仲介手数料も必ず交渉したほうが良いポイントの１つです。不動産屋さんの利益になる唯一の部分です。最近では、仲介手数料が半分という不動産屋さんも増えてきました。ただし、上記にも記載した通り、国土交通省の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」では原則0.5カ月です。手数料半分というだけで、安いと考えて、契約しないようにしましょう。
一番交渉がしやすい部分
交渉のしやすさで言えば、ダントツで一番です。なぜなら、同じ物件の見積もりを違う不動産屋さんへ持っていき、これより下げられませんか？と伝えるだけで良いからです。
おそらく、既にわかっていただけているかと思いますが、不動産屋さんの心理として、売上の為に自分の所で契約をして欲しいと考えるものです。その為、自分のところで契約してもらうためここを下げる不動産屋さんが多いです。
仲介手数料が1.08ヶ月なんてところもあるので、是非交渉してみてください。何度も言いますが、法的には原則0.5カ月です。
ただし、特定の不動産屋さんしか扱っていない物件もあるので注意が必要です。
point
仲介手数料は狙い目！ただし、仲介手数料は特定の不動産しか扱っていない物件の場合は交渉しにくいので注意！
日割り家賃
日割り家賃はその月の残りの日数によって金額が変動します。 残りの日数が少ないほど、金額は下がります。 例）10月15日に契約するより、10月20日に契約した方が、残り日数が少ないので日割り家賃が安い。
出来れば月初に契約しよう！
最高なのは、月初1日に契約することです。 理由は、日割り家賃は、残りのが発生しない為です。
point
日割り家賃は月初に契約するとゼロになる！
クレジットカード支払いで分割できる不動産も増えている
初期費用は入居前に現金で支払うのが一般的です。
しかし、最近ではクレジットカードの使用率が上がっているからか、 初期費用をクレジットカードで支払える不動産屋さんも増えています。 やっぱり分割にできると家計にやさしいと思うので、「一括で払うことができるけど、分割で支払えるのであれば、そっちの方がうれしい」と思う方は、予めその不動産屋さんがクレジットカード支払いが可能なのか確認しておくと良いでしょう。
何回までに分割できるか
また、何回に分割できるかに関しては、お持ちのクレジットカードによって異なってくるので、こちらも予め調べておくことをお勧めします。
お部屋探しでオススメのサイトはこちら
近年では、不動産業界でかなりITが進んで、お部屋探しが簡単になりました。 特に、サイトに登録をすると、お客様に合わせた物件情報が送られてくるというサービスが大人気になりまいた。 お部屋探しをするなら必ず2つくらいは登録した方が良いと思います。 それに伴って、どこでやったらいいの？という疑問をもっている方も少なくありません。そこで今回は、私が実際に利用してよかったなと感じるサイトを紹介します。
実際に店舗も持っているアパマン
実際に店舗を持っている中でおすすめできるのがアパマンショップです。 何と言っても、敷金と礼金がゼロの物件が多い！ こちらで契約をすると、24時間365日あらゆるトラブルに対応してくれるサービスもあるのでうれしいです。 クレジットカード支払いにも対応しています。
サイトの見やすさ比較しやすさスマイティ
価格コムが運営元のサイトです。 食べログや価格.comを運営している会社です。 サイトが見やすくていいなと思っておすすめにしました。 物件の掲載数も550万件以上とかなり多いです。ちなみにスーモが300万件、ホームズが400万件なので、業界no1です。 また、引越し後には、特にうれしいキャッシュバックキャンペーンも行っています。
レスポンスの速さと部屋探しの楽さならイエプラ
株式会社エヌリンクスという会社が運営しているサイトです。 特徴は何よりもレスポンスが早いこと。 チャット形式で行われるので、その場で話している感じです。 しかも、夜0時まで対応してくれるので、日中仕事をしている方でも利用しやすいと思います。
まとめ
初期費用についてと、初期費用を下げやすいポイントについて記事にいたしました。 引越ししたいなと感じても、いざ見積もりをとってみると結構高いとなってしまう原因が初期費用だと思います。 けれど、値切るとかそういった話は気が引けるという方もいらっしゃるかと思います。そんな場合であっても、同じ物件の見積もりを、何か所かで取ってみるくらいはやっていただいた方がいいと思います。 不動産屋さんも出来る限り、自分のところで契約してもらいたいと思っているので、向こうから提案してきてくれるということもあると思います。 最後までありがとうございました。
